手机版
| 法治频道|
与国有林场签定20年土地租赁合同并正常支付租金，但出租方至今5年没有交付土地，并百般阻挠承租方的发展,导致承租方蒙受巨额经济损失。承租人无奈之下诉诸法律以求公正，无奈遭遇一审法院指黑为白，导致承租人求助无门。如此滑稽之事就发生在广东省肇庆市。 案件始末 2018年梁锦弟与肇庆市国有大南山林场、广东省林业科学研究院签定租赁合同。租赁地位于肇庆四会市东城区大南山林场内，土地用于森林康养和辣木种植，租赁地只有110亩是平地可用于康养开发，但出租方只交付了10亩，剩余100亩平地始终5年未交付。 承租人梁锦弟正常交纳租金, 投入了200多万进行室内装修后，就开始引入合作方。2022年3月，引入第一个合作投资方，计划投资20亿元，项目《可行性研究报告》于同年4月在四会市发改委网站公布。但同年5月份，出租方以各种理由不允许承租方人员进入租赁地，导致该项目投资方撤资。2022年8月，梁锦弟引入第二个合作投资人，准备投资5亿元，把一个非常震撼，极具意义的《中华群英书孝经》活动所写的《孝经》，入驻四会市大南山。 据媒体了解，《中华群英书孝经》活动，由“与三千文学堂”的莫凌风先生发起，中央电视台派记者实地拍摄，联合全国近百家公益机构共同举办，邀请了全国各个领域极具代表性的中华英才、道德模范，共193人，共同创作了一幅书法作品。193人每人各书《孝经》一字，193个字，组合在一起，便是一部孔子的简版《孝经》。以此独特手法，体现孝道文化和民族大团结，创造书法界的吉尼斯世界纪录。   图解：至今一直没有交付使用的出租地 在（2022）粤1284民初 5153号判决中可以发现，本案最大的争议焦点是：承租方是否违规用地和是否构成违约。 梁锦弟认为：自己并未违规用地。出租的土地有相当部分在2011年已申请变更为建设用地，根据相关手续显示：肇庆市国有大南山林场早在2011年3月就已将42.9亩的土地变更为建设用地，出租方也用这42.9亩的建设用地其中的一亩，建设了工场、仓库、办公楼等建筑物，并将建筑物及相应100多亩土地一并出租，充分说明出租的建设用地可以进行建设使用，不存在违规用地的前提。梁锦弟承租后仅仅对交付的房屋内进行过室内装修，并在已交付的土地上种植了约5亩的蔬菜，除此之外未动过一砖一瓦。况且90%的平地没有交付，何谈违规用地？ 一审法院认为原告梁锦弟构成了以下四点违约：1、迟交租构成违约。2、转租构成违约。3、拆除租赁地内的附属设施水管构成违约。 4、在林地做森林康养，违反了《广东省林业管理办法》，构成违约。 针对以上四点，梁锦弟及其代理律师在庭上已作了详细答辩：林科院有100亩最核心的地，占平地总租金90%的地，五年来都没交付，因此其中有一年延迟了几个月缴交租金，是合情合理合法。关于转租违约，梁锦弟和他人的合作协议明确表示双方是合作关系，且在同一法院也曾经出据过合作纠纷的判决。同一份合同，同一个法院，为何在不同的法官手上，是完全不同的性质？双方二十年的租赁合同，约定包括租赁附属设施。租赁期内，原告对设施的使用，具有100%的自主权。最为重要的是最后一点，关于在林地做森林康养，是否违反了《广东省林业管理办法》，构成违约。 2018年的合同，双方明确约定是做森林康养项目。大南山林场和林科院，都是对林业管理非常熟悉的单位，明知违反相关规定，为什么要签订森林康养合同？既然签了，假使有违反规定，两单位是否应该赔偿原告的所有损失？其次，梁锦弟依据国家林业改革发展委员会[2019]20号文件《关于促进森林康养产业发展的意见》和《广东省森林康养基地建设指引》作“森林康养”建设，没有违反任何规定。2023年5月15日，国家多部委再次发文，大力发展森林康养，社保可在森林康养报销。 律师观点 代理律师认为： 一、一审法院查明事实不清，遗漏重要事实。 一审法院没有查明梁锦弟与梁其英的合作关系。梁锦弟与梁其英确实是合作经营的关系。根据双方2022年3月21日签订的《意向书》约定：梁锦弟以《林地、林木租赁合同》享有的权利与梁其英合作开发，合作形式为共同成立公司。梁锦弟占股20%，梁其英占股80%，双方的盈利按占股比例分红，亏损按占股比例承担，因此这很明显是合作关系，并非转租关系。 二、一审法院认定事实错误，梁锦弟在本案中不存在违约行为。 1、一审法院认定梁锦弟存在转租行为错误，本案中梁锦弟不存在转租，根本不存在转租的可能和前提。梁锦弟不论是与梁其英还是与莫樱峰均是合作关系，一审判决把合作认定为转租属于认定事实错误。在梁其英方面，与梁其英签订的《意向书》证明了二者是合作关系。在莫樱峰方面，莫樱峰与梁锦弟合伙合同纠纷一案[案号：（2022）粤1284民初5339号]中，更是由四会市人民法院确认了二者的合伙关系。（判决书第10页顺数第13行：“故本案应为合伙合同纠纷”）由此可见，本案中并不存在任何转租关系。一审法院在没有任何有效转租合同，或其他直接证据能够证明存在转租的情况下，臆断梁锦弟存在转租显然是依据不足的。房屋转租，是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为，包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将承租房屋交付给他人使用并获得租金性质的保底收益的，均为房屋转租，重点在于将房屋交付给他人并获得租金的保底收益。而在本案中，梁锦弟不论是与梁其英还是与莫樱峰，均是按照各自的股份共担风险和共享收益的合作，明显的不是收取保底收益的转租性质。不能说梁锦弟与其他人有合作就认为存在转租，这是明显背离事实的。 2、虽然梁其英已注册了养老公司，但养老属于康养范围。并且，这个养老公司，没有招聘一个人，没有正式对外营业一天，公帐上没有收过一分钱，没有接待过任何老人，没有在室外建设过一砖一瓦。所有涉及建设用地的规划，都只是“打算”，都只是一个构思，这个构思随时可以变，也可以随时终止。 梁其英并没有构成任何违规用地的行为，不能以一个“构思”就把梁锦弟定罪。而莫樱峰所有的建设，同样也都是只一个构思。 按照一审法院判决的逻辑，以人的“构思”来定罪，还没实施的民事行为，那怕是准备行为，就构成了违约，开创了中国法律“违约构思”即等同“构成违约”的先河。 三、一审法院认定事实错误，本案中存在根本违约行为的是出租方。 1、出租方存在没有交付绝大部分租赁物的根本违约行为。在双方的租赁合同中，出租方大南山林场作为出租方承担的最主要合同义务就是提供租赁物，而在本案中大南山林场没有依约履行交付租赁物的义务。案涉合同的签订时间是2018年8月15日，合同约定的可直接使用的平地面积是130亩，后来《补充协议》扣减20亩，直至2020年11月17日下午，大南山林场还未将上述110亩中的100亩交付给梁锦弟使用，占比达到90%。双方在2020年11月17日签订《会议纪要》后，确认大南山林场、广东林科院应当尽快把100亩平地交付给梁锦弟，但至今出租方仍然没有交付。也就是说，租赁合同中，最为重要的100亩平地，长达五年的时间一直没有交付给梁锦弟，这很明显已属于根本违约。 2、出租方阻止梁锦弟及合作伙伴进入租赁场所属于根本违约。 从2022年8月7日起，出租方便全面阻止梁锦弟及合作伙伴进入租赁场所。值得注意的是，这个时间点双方的租赁合同仍在履行过程中，且梁锦弟向大南山林场的租金已经支付至2023年7月31日，那么梁锦弟显然还具有租赁场所的使用权，他本人与合作伙伴都应该有进入的自由。而此时出租方阻止梁锦弟及其合作人员进入，明显是故意不履行租赁合同的约定，已构成根本违约。 四、一审法院适用法律错误，导致进一步错误认为梁锦弟存在根本违约。 1、一审法院错误适用《广东省林地保护条例》第六条之规定，进一步错误认定梁锦弟存在根本违约。一审法院根据该条例第六条，林地的保护和利用总体规划应当报同级人民政府批准，未经批准不得变更的规定，认为梁锦弟存在根本违约。但实质上该条款规定的义务属于出租方，作为国有企业，作为产权人，对于林地出租利用的，应当进行报批。再回到双方的合同约定，在出租时大南山林场已经明确可以用于康养项目，梁锦弟也有理由相信其已经进行了报批手续。假设没有报批的，也是由于其在明知要报批的情况下没有报批，却告诉梁锦弟可以建设康养项目进而出租给梁锦弟，很明显地也是由于出租方的过错导致的。更为主要的是，现在还根本没有履行，还没有报请同级人民政府进行建设审批，又怎么知道不行呢？一审判决把还没发生的事情等同已经发生，并强行归结于是梁锦弟的责任，显然是错误的。 2、一审法院错误适用《广东林地保护条例》第八条之规定，进一步错误认定梁锦弟存在根本违约。一审法院根据该条例第八条，未经省林业主管部门审核同意，不得改变林地的权属和用途的规定，认为梁锦弟存在根本违约。但实质上在本案中并没有改变林地的用途，只是在林地旁边的空地上，在已取得“建设用地”批准的地块上，建设康养项目，这是现有政策鼓励支持的。2019年四部委联合发文，大力发展森林康养。2023年5月份再度发文:森林康养中的医疗项目纳入医保，这充分体现国家对发展森林康养的力度。再者，项目并没有实际运营，只是注册了一家公司。只是注册公司的行为，一审法院就理解为是改变了林地使用用途的行为，梁锦弟只是“想了一想”，就构成改变林地用途，就违约了。这应该是在中国司法界空前绝后的奇案。 3、在过去的几年中，我国经历了大面积疫情的爆发，康养文旅项目举步维艰。在投入了200多万装修，却还没正常经营过一天的情况下，梁锦弟还是交纳了5年的租金。但出租方作为国家事业单位，不仅没有体恤和支持，反而千方百计阻挠其发展，用意何在？一审法院，以人的“构思”作为违约的依据，其用意又何在？ 专家评论 中央电视台特约评论员、中国发展改革报副社长杨禹指出，本案涉及到肇庆市招商引资、营商环境、法治环境打造的问题。在公开的媒体上可以看到，肇庆市市委书记、市人大常委会主任张爱军多次在公开场合发表讲话，一再强调“要求努力保持平稳健康的经济环境，大力构建大招商协同协调机制，加快打造市场化、法治化的一流营商环境，守好肇庆的一山一水，一草一木，努力建设更高水平的美丽肇庆”。 实践证明，一流的营商环境怎么打造？必须要有良好的法治环境，有一支过得硬的法院审判队伍，否则，本应该作为裁判员的法官，却站在被告一边，帮助被告欺负作为投资人、承租人的原告，这样让投资商出钱又受伤的行为是招商引资的大忌，是营商环境的悲剧。像本文所述，投资商连续交了五年的租金，可是作为出租人的林业局竟然不允许承租人进入场地，挤走了第一位投资商，然后又让第二位投资商不能使用租赁物。作为违约的一方，林业局还能赢官司，这样的审判环境怎么能吸引到投资？如此营商环境，致使极具社会意义的，由全国各个领域极具代表性的193位中华英才、道德模范积极参与的《中华群英书孝经》项目没有落地，如此审判造成的损失无法估量，可以说这是司法不公导致的，真心希望当地相关部门能够意识到问题的严重性，及时采取有效措施亡羊补牢。 |
